Wann darf der Vermieter oder die Hausverwaltung ein Türschloss austauschen?
Hat der Mieter einen Schlüssel für die Haus- oder Wohnungstür verloren, wurde ihm dieser entwendet oder handelt es sich um eine Räumung des Mietobjekts nach Beendigung des Mietverhältnisses? Vermieter und Hausverwaltungen, die im Auftrag des Eigentümers handeln, müssen rechtlich genau abwägen, wann sie das Türschloss austauschen dürfen.
Verlust von einem Haus- oder Wohnungsschlüssel
Der Verlust eines Wohnungs- oder Haustürschlüssels oder sogar beides ist keine Seltenheit. In der Regel sind die Klauseln, wer für den Ersatz haftet, in jedem Mietvertrag enthalten. Wird dem Mieter der Schlüssel gestohlen und zeigt dieser das bei der Polizei an, muss er nachweisen, dass er nicht fahrlässig gehandelt hat. Er darf Dritten keinen Zugang zu den Schlüsseln ermöglichen oder sie bewusst anderen überlassen, ohne den Vermieter in Kenntnis zu setzen. In dem Fall obliegt die Haftung dem Vermieter.
Ist der Austausch der Schließanlage zu veranlassen, sind die Kosten auf den Mieter umzulegen. Mieter sollten grundsätzlich eine Haftpflicht- oder Hausratversicherung abschließen. Besteht ein Versicherungsschutz, übernimmt die Versicherung die Kosten für den Schlüsselersatz und in bestimmten Fällen auch für die Schließanlage. Vermieter aus Ulm und Umgebung müssen einen Schlüsseldienst aus Ulm finden, der eine ordnungsgemäße Arbeit verrichtet. Außerdem sollten sie sich einen Beleg für den Austausch der Schlüssel und der Schließanlage ausstellen lassen.
Mieter verweigert Auszug trotz Beendigung des Mietverhältnisses
Wurde der Mietvertrag gekündigt, unabhängig der Gründe und welcher der beiden Vertragsparteien gekündigt hat, ist der Mieter zur rechtmäßigen Schlüsselübergabe verpflichtet. Verweigert der Mieter den Auszug oder/und die Herausgabe der Türschlüssel, darf der Vermieter nicht eigenmächtig die Türschlösser austauschen, um dem Mieter den Zugang zum Mietobjekt zu verwehren. Die einzige Ausnahme besteht, wenn sich im Haushalt des bisherigen Mieters pfändbare Gegenstände befinden, für die der Mieter ein Pfandrecht vor dem Gericht erwirkt hat. Die Schlösser darf der Vermieter aber nur zum Zweck des Pfandschutzes austauschen, wenn der Mieter zugegen ist.
Dem Vermieter bleibt nur der Rechtsweg, um die Wohn- oder Geschäftsräume zurückzuerlangen. Der Vermieter muss vor dem Amtsgericht einen Vollstreckungstitel erwirken. Eine Aneignung der Mietsache ohne richterlichen Beschluss ist dem Vermieter grundsätzlich untersagt.
Folgen für Vermieter bei unzulässigem Schlossaustausch
Besteht das Mietverhältnis noch, weil die Kündigung nicht rechtswirksam ist, muss der Vermieter dem Mieter das Mietobjekt unverzüglich überlassen. Selbst wenn dieser in der Zwischenzeit die Schlösser ausgetauscht hat. Er kann den Vorgang rückgängig machen oder dem Mieter die neuen Schlüssel aushändigen. Der Mieter hat unter Umständen, sofern er sofort handelt, das Recht auf einen gewaltsamen Zugang zum Mietobjekt, unabhängig ob die Kündigung wirksam ist oder nicht. Zusätzlich kann der Mieter Schadenersatzansprüche rechtlich geltend machen, wenn er den dadurch entstandenen Schaden nachweist.
Das gewaltsame Eindringen des Mieters in das Mietobjekt muss binnen Stunden nach dem Schlosswechsel durch den Vermieter erfolgen. Er darf dafür die Tür aufbrechen oder einen Schlüsseldienst finden, der die Tür öffnet und das neue Schloss austauscht und dem Mieter die Schlüssel übergibt. Der Schlüsseldienst darf nicht dem Vermieter oder der Hausverwaltung als Vertreter die Schlüssel aushändigen.
So verhalten sich Vermieter richtig
Ist der Mieter nicht bereit, das Mietobjekt ordnungsgemäß nach Vertragsende zu übergeben, kann der Vermieter besondere Umstände geltend machen. Dazu ist eine Beratung durch einen Fachanwalt ratsam, der im Auftrag beim zuständigen Gericht eine Verfügung erwirkt. Dafür muss der Vermieter triftige Gründe vortragen. Andernfalls gilt der ordentliche Rechtsweg, um einen Vollstreckungstitel zur Räumung des Mietobjekts mit Herausgabe der Schlüssel zu erwirken.
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