Das Baulastenwirrwar
Baulast: Grundlagenermittlung
In jedem Immobilienkaufvertrag wird stets auf das Vorhandensein des Baulastenverzeichnisses hingewiesen, jedoch meines Erachtens etwas stiefmütterlich wertgeschätzt. Sollte eine Baulast im Baulastenverzeichnis vorhanden sein und der Erwerber kann dann das Grundstück nicht nutzen wie er möchte, kann dies zu mehr als Unmut führen. Angenommen Erben verkaufen ihr Haus im guten Glauben, da sie nichts von den Erblassern bewilligten Baulasten wissen, kann dies am Ende teuer werden. Beispielsweise wurde im Baulastenverzeichnis eine Abstandsflächenbaulast zu Gunsten des Nachbarn eingetragen, damit dieser etwas näher an die Grenze bauen konnte. Eine geplante Aufstockung des Hauses durch den neuen Erwerber kann diese baurechtlich unmöglich machen. Standartmäßig frage ich daher bei der Baurechtsbehörde Eintragungen im Baulastenverzeichnis ab.
Tun, Dulden und unterlassen
Doch was ist eigentlich eine Baulast? Baulasten werden im Baulastenverzeichnis geführt und stellen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers dar, im Gegensatz zu privatrechtlichen Belastungen, die in Abteilung II des Grundbuchs zu finden sind, sog. dingliche Rechte. Die Baulast sieht im Bauordnungsrecht eine entsprechende Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden sind. Beispiele für Baulasten sind u.a. Abstandsflächenbaulast, Erschließungsbaulast, Stellplatzbaulast oder auch eine Übergangsbaulast.
Spezialgebiet: Bauträgerverträge
In meinem aktuellen Fall, einem Grundstück mit Bestandsgebäude in einem Tübinger Teilort, hat sich sage und schreibe eine Baulast auf einem Ar verteilt, bei etwas mehr als 500 m² Grundstück also 5. Zwei sind Abstandsbaulasten, die sich nicht wesentlich auf die Grundstücksbewertung und eine potenzielle Neubebauung auswirken. Es fand sich noch eine weitere Baulast dauerhaft zwei Stellplätze für ein Nachbargrundstück zu ermöglichen. Ungeschickt für die Nutzung des Grundstücks stellt sich die nächste Baulast, Nr. 4, dar. Hier ist dem Nachbar erlaubt über das Grundstück zu gehen, um sein Grundstück zu erreichen. Die Killerbaulast ist dann aber Nr. 5, die besagt, dass keine weitere Bebauung auf dem Grundstück stattfinden kann, obwohl aus städtebaulicher Sicht und auf Grund der Nachbarbebauung möglich. Spannend in diesem Zusammenhang ist, dass zumindest das Übergangsrecht nicht durch eine Dienstbarkeit im Grundbuch abgesichert ist. Die komplette Grundlagenermittlung steht noch aus, ein weiterer Termin mit dem Baurechtsamt steht an, um die kompletten Bauakten zu sichten. Stand jetzt ist aber bei der Bewertung aus einem schönen Grundstück zur Neubebauung ein altes Bestandsgebäude mit schönem Garten geworden - und damit in etwa die Hälfte an Wert. Wie der Fall dann ausging, wie die Haltung des Baurechtsamts war, ob es einer Mediation mit der Nachbarschaft bedurfte, das Grundstück bebaut werden konnte oder ein Bastler ein Haus mit tollem Grundstück erhielt, erfahren Sie dann beizeiten in einem neuen Blogbeitrag vom Landgraf.
Und zum Schluss meine 5 Tipps zu Baulasten:
1.Es empfiehlt sich bei einem Immobilienerwerb immer das Vorhandensein von Baulasten bei der Baurechtsbehörde zu prüfen
2.Sollten Baulasten vorhanden sein, müssen diese sich nicht zwangsweise negativ auf das Grundstück und den Wert auswirken
3.Vertrauen Sie hier nicht auf Aussagen des Eigentümers; v.a. Erben wissen oftmals gar nicht, dass ihre Erblasser hier Verpflichtungen eingegangen sind
4.Ggf. sollten auch Baulasten von Nachbargrundstücken eingeholt werden um eigene Rechte gesichert zu wissen
5.Baulastenverzeichnisse werden in Baden-Württemberg bei den unteren Baurechtsbehörden geführt und finden sich nicht im Grundbuch
Wenn Sie noch unsicher sind, wie sich Baulasten auf Ihr (potenzielles) Grundstück auswirken, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Wenn Sie über mich kaufen oder verkaufen, sind die Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis inklusive - sehr gerne bin ich Für Sie da. Telefon 07121-310024
Wenn Sie jemanden kennen, der eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, so senden Sie ihm den Beitrag doch einfach zu.
Ihr Immobilienmakler Christoph Landgraf
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