In vielen deutschen Städten herrscht nach wie vor ein akuter Wohnungsmangel. Die steuerliche Wohnraumoffensive der Bundesregierung läuft indessen zum Jahresende schon wieder aus. Wer jetzt noch schnell eine Neubauwohnung zur Vermietung kauft, den Bauantrag für den Neubau von Mietwohnungen vor dem Jahreswechsel einreicht oder kurzfristig in einem vorhandenen Gebäude eine neue Wohnung schafft, wird noch mit einem hohen Steuervorteil belohnt. Insgesamt kann eine Sonderabschreibung von 28 Prozent in den nächsten vier Jahren geltend gemacht werden. So will es das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus aus dem Jahr 2019. Es sollte private Investoren dazu animieren, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und somit den Wohnungsmarkt zu entspannen. Auch wenn das Gesetz das Wohnungsproblem nicht lösen konnte, für Vermieter ist die befristete Sonderabschreibung dennoch attraktiv.
Kernbedingungen der Sonderabschreibung
Wie bei jedem Gesetz ist der Steuerbonus an ein paar Voraussetzungen geknüpft. Entscheidend ist, dass neuer Wohnraum zur Vermietung angeschafft oder geschaffen wird. Dazu muss der Bauantrag in den Jahren 2019 bis 2021 gestellt oder die Bauanzeige eingereicht worden sein. Beim Wohnungskauf sollte man sich das Datum des Bauantrags unbedingt vom Bauträger bestätigen lassen. Zudem sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf 3.000 Euro je qm gedeckelt, da Wohnungen für die mittleren und niedrigen Einkommensklassen benötigt werden.
Ein Ausbau des Dachbodens reicht schon aus
Als Minimallösung für den Steuervorteil gilt die Entstehung einer neuen Wohnung mit mindestens 23 qm Wohnfläche in einem bestehenden Haus, z.B. durch den Ausbau des Kellers oder des Dachgeschosses. Eine Erweiterung einer bestehenden Wohnung oder Renovierungsmaßnahmen sind nicht begünstigt. Eine Umwidmung von Gewerbeflächen zu Wohnzwecken allerdings schon. Ferienwohnungen werden nicht begünstigt, da deren Vermietung nicht dauerhaft erfolgt.
Extra-Förderung erstreckt sich über vier Jahre
Wer vorhat, ein ganzes Gebäude neu zu errichten, sollte darauf achten, dass der Wohnraum spätestens im Jahr 2023 fertiggestellt sein muss, um noch die vollen vier Jahre auszunutzen. Denn die Sonderabschreibung kann letztmals für das Jahr 2026 geltend gemacht werden. Verzögert sich die Fertigstellung z.B. um ein Jahr, verkürzt sich die Zeitspanne der Sonderabschreibung um dieses Jahr auf drei Jahre.
Sofern eine begünstigte Wohnung noch im Dezember dieses Jahres gekauft wird, greift die Sonderabschreibung erstmals für das gesamte Jahr 2021 rückwirkend. Es handelt sich nämlich um eine Jahresabschreibung. Allerdings muss die Wohnung ganz neu und in diesem Jahr fertiggestellt worden sein. Wurde die Wohnung bereits im vergangenen Jahr fertiggestellt und erst in diesem Jahr angeschafft, ist der große Steuervorteil dahin. Ebenfalls leer ausgehen Käufer, die erst im nächsten Jahr eine Immobilie anschaffen.
Wie groß ist der Steuervorteil?
Das Gesetz ermöglicht zusätzlich zu den zwei Prozent regulärer Abschreibung für Neubauten eine Sonderabschreibung in Höhe von fünf Prozent in den ersten vier Jahren. Somit können in diesem Zeitraum insgesamt bis 28 Prozent der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten in der Steuererklärung steuermindernd geltend gemacht werden. Das ergibt also 20 Prozent mehr Abschreibung in der Anfangszeit. Durch die Möglichkeit, Abschreibungen vorzuziehen, fällt der Steuervorteil in den restlichen 46 Jahren dafür geringer aus.
Förderfähig sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zu einer Höhe von 2.000 Euro je qm. Die Anschaffungsnebenkosten, wie Notar-, Grundbuch-, Maklerkosten, Grunderwerbssteuer, soweit sie aufs Gebäude entfallen, sind darin zu berücksichtigen. Sie können noch nachträglich eingerechnet werden. Die Aufwendungen für das Grundstück und für die Außenanlage werden nicht gefördert und bleiben außen vor.
Rückabwicklung bei Verstoß gegen die Bedingungen
Die Vermietung muss auf mindestens zehn Jahre in Folge ausgelegt sein. Kurzfristige Leerstände werden natürlich nicht berücksichtigt. Endet die Vermietertätigkeit aber vor Ablauf der zehn Jahre, sind die Sonderabschreibungen an das Finanzamt zurückzuzahlen. Selbiges gilt auch bei anderen Verstößen gegen die Bedingungen. Dies ist der Fall, wenn sich die Baukosten nachträglich erhöhen oder eine Umwidmung vorgenommen wird. Das Finanzamt kann die Sonderabschreibung rückwirkend aufheben, selbst bei bereits bestandskräftigen Steuerbescheiden. Da heißt es also gut und sorgfältig kalkulieren.
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