Bamberg, 02.12.2019. Der auf Immobilienbeteiligungen und -Entwicklungen spezialisierte PROJECT Unternehmensverbund blickt mit Zuversicht auf 2020. Das Niedrigzinsumfeld und womöglich noch weitere Zinsschritte nach unten könnten den Immobilienmarkt noch mehr als bisher begünstigen, es herrsche zudem große Knappheit auf dem Wohnungsmarkt. PROJECT hält den Wohnungsneubau deshalb für den richtigen Weg, dem Mangel entgegenzuwirken und den eigenen Investoren gleichzeitig rentable Anlagen zu offerieren.
Allen politischen Diskussionen zum Trotz sind die Immobilienpreise in den deutschen Metropolen zuletzt weiter gestiegen, wenngleich jetzt zunehmend aussichtsreiche Objekte im gut angebundenen Umland identifiziert werden. Daneben steht PROJECT zufolge im kommenden Jahrzehnt nicht nur die Digitalisierung, sondern vor allem das Thema Nachhaltigkeit, unter anderem die Intensivierung einer ressourcenschonenden, energieeffizienten Bauweise mit Schaffung von erschwinglichem Wohnraum im Vordergrund.
Zinsen könnten 2020 noch tiefer sinken
Den PROJECT-Experten zufolge wird die ultralockere Geldpolitik der Notenbanken bis mindestens 2025 andauern. Die neue EZB-Chefin Christine Lagarde könnte sogar weitere Zinsschritte nach unten einläuten, um ans Limit zu gehen – im Bestreben, Europas Binnenmärkte zu mehr Investitionen zu bewegen und konjunkturelle Schwankungen abzufedern. Diese Entwicklung spricht für weitere Zuflüsse in Eigentumswohnungen und selbstgenutztes Wohneigentum. »Vermutlich werden wir das Jahrzehnt mit den günstigsten Finanzierungskonditionen für den Immobilienerwerb in Deutschland erleben. Die Banken werden sukzessive dazu übergehen, selbst bei Privatanlegern Negativzinsen zu verlangen. Damit steuern diese mangels Alternativen verstärkt eigengenutztes Wohneigentum als sicheren Hafen und als Alternative zum stetig steigenden Mietaufwand an. Hier besteht noch viel Potenzial – schließlich ist hierzulande die Eigentumsquote[1] sehr gering«, sagt Ottmar Heinen, Vorstandssprecher der PROJECT Beteiligungen AG. »Es sind auch zunehmend Zuflüsse aus dem Vermögen der Erbengeneration und fällige Lebensversicherungen der Babyboomer Jahrgänge in Sachwerte zu erwarten, die sich nach renditestarken Optionen sehnen.«
Debatte um Mietendeckel könnte 2020 enden
Auf das Immobilienjahr 2020 und darüber hinaus blickt PROJECT mit viel Optimismus. Der Unternehmensverbund konzentriert sich ausschließlich auf von staatlichen Vorgaben nur wenig betroffene Neubauprojekte und hält dies auch für den einzig richtigen Weg, der Wohnungsknappheit entgegenzuwirken.
Die politisch geprägten Diskussionen in Deutschland um Enteignungen und Mietpreisregulierungen hatten 2019 für viel Unsicherheit bei inländischen als auch ausländischen Investoren gesorgt, an der angespannten Preissituation an vielen Standorten jedoch nichts geändert – im Gegenteil. Die Lage im Wohnungsbau wird 2020 geprägt von einer großen Unterdeckung von insgesamt 360.000 Wohnungen. »Mietendeckel schwächen in erster Linie den Mietmarkt und die dort tätigen Bestandsinvestoren. Durch den zu erwartenden Qualitätsverlust im Mietwohnungsbestand und gleichzeitig steigender Mietbelastung wächst der Wunsch nach Eigentum. Im Hinblick auf erzielbare Renditen steigt die Nachfrage nach Neubauten als Kapitalanlage, die vom Mietendeckel unberührt bleiben«, erklärt Michael Weniger, Vorstandsvorsitzender der PROJECT Real Estate AG.
»Egal welche Regierung im Amt ist, die Lücke im Wohnungsbau und die angespannte Preissituation können nur durch Investitionen in den Neubau behoben werden«, fügt Heinen, hinzu. Ob Mietendeckel einer verfassungsmäßigen Überprüfung standhalten, ist derzeit mehr als fraglich. 2020 könnte sich die Lage entspannen, was in der Folge mehr Investitionen in den Wohnungsbau bewirken würde.
Immobilienbeteiligungen werden Standard – Vorreiter sind Institutionelle
Der Immobilienbeteiligungsmarkt stellt nicht länger eine Alternative dar, sondern wird zunehmend Standard, wenn man auf der Suche nach renditestarken Anlagen ist. Der Markt für Alternative Investmentfonds in Deutschland hat sich seit der KAGB-Regulierung in 2014 etabliert. Ein Drittel des Kapitals in Deutschland erhält die PROJECT Investment Gruppe von institutionellen Anlegern, die schon seit Jahren zu alternativen Anlagen tendieren. 2020 könnte sich dieser Trend verstärken, wenn die älteren, noch rentablen Staatanleihen dieser Klientel auslaufen. Im institutionellen Bereich stehen Develop & Hold-Konzepte neben den Projektentwicklungsfonds im Vordergrund der für 2020 geplanten Aktivitäten. Man nimmt das Projektentwicklungsrisiko in Kauf, grenzt es mit einem erfahrenen Asset Manager ein und kann so günstig beschaffen und dann lange einen jungen Bestand mit im Vergleich zu älteren Immobilien deutlich niedrigeren laufenden Kosten halten. So lässt sich relativ schnell ein überdurchschnittlicher laufender Cash-Flow generieren.
Megatrend Nachhaltigkeit gewinnt 2020 an Bedeutung
ESG-Kriterien stehen für institutionelle Investoren inzwischen ganz oben auf der Agenda. »Das Thema Nachhaltigkeit gewinnt mehr und mehr gesamtgesellschaftlich an Bedeutung, auch bei Privatinvestoren. Umweltschonende, energieeffiziente Lösungen haben für uns daher höchste Priorität. Dazu gehören beispielsweise Flächeneffizienz und die nachhaltige Nutzung von Land und Boden. Aber auch Klimaschutz und eine energieeffiziente Bauweise, die energetische Mindeststandards für Neubauten wenn möglich sogar übertrifft, stehen auf dem Plan«, erklärt Weniger. Mit der Errichtung von überwiegend KfW 55-Effizienzhäusern erfüllt bzw. übererfüllt PROJECT Immobilien diese Vorgaben bereits jetzt. Die Anlagentechnik der Bauten mit KWK, Geothermie, Photovoltaik, Fernwärme und Solar befindet sich auf dem neuesten Stand und die Verwendung regionaler, langlebiger Baustoffe steht ganz oben auf der Agenda. Das bereits vorhandene ESG-Reporting und -Controlling wird weiter ausgebaut und verschafft Investoren die entsprechende Transparenz.
Smart Home und digitale Beratung werden Alltag
Die zunehmende Digitalisierung gewinnt 2020 an Fahrt – auf mehreren Ebenen. PROJECT Immobilien integriert beispielsweise zunehmend Smart Home-Lösungen für besonderen Komfort im städtischen Alltag. Immer öfter werden technische Gewerke, wie zum Beispiel Licht, Sonnenschutz oder Raumtemperatur über das Smartphone angesteuert oder es können Paket- und Wäschedienste gebucht werden. Die Digitalisierung erleichtert außerdem Beratern und Kunden das Leben, rechtzeitig zum Jahreswechsel ist die PROJECT-App für Publikumsfondsangebote online gegangen. Die Besonderheit der neuen App ist ihre Augmented Reality-Funktionalität: Mit der integrierten Kamera des mobilen Endgeräts kann eine virtuelle PROJECT Immobilienentwicklung inklusive Musterwohnung projiziert und bewegt werden. PROJECT nutzt die Chancen der digitalen Welt zur Effizienzsteigerung. So wird auch der Einsatz der Blockchain-Technologie aus nächster Nähe verfolgt. Für eine konkrete Integration in die eigenen Prozesse ist es aber aufgrund teilweise fehlender rechtlicher Grundlagen und Standards noch zu früh.
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