Bamberg, 28.01.2019. Im Dezember 2018 wurden die letzten Bestandsobjekte des ersten PROJECT Fonds der PROJECT Investment Gruppe erfolgreich verkauft. 20 Jahre Fondsgeschichte sind willkommener Anlass, einmal einen Blick in den Rückspiegel zu werfen.
Seit der Konzeption aus dem Jahr 1998 hat sich bei der PROJECT Investment Gruppe viel getan. Fondskonzepte wurden mehrfach erweitert und weiterentwickelt. In zwei Jahrzehnten haben sich die rechtlichen Rahmenbedingungen, die Marktgegebenheiten und auch die Ansprüche der Anleger verändert.
PROJECT steht für reine Immobilienentwicklungsfonds
So sah die Konzeption des ersten PROJECT Fonds noch eine Mischung aus einem Wertpapierdepot und Bestandsimmobilien, die mit Einsatz von Fremdkapital erworben wurden, vor. Diese erste von 1998 bis 2006 platzierte Fondsreihe (PROJECT Fonds 1 bis 6) investierte neben Immobilien auch in Wertpapiere und Unternehmensbeteiligungen, die mit Hilfe von Bankdarlehen erworben werden konnten. Ab 2003 wurde eine weitere sechs Fonds (PROJECT Fonds Strategie 1 bis 6) umfassende Linie konzipiert, die neben Immobilieninvestments zudem in Private Equity investieren konnten, ehe 2009 das mittlerweile viele Jahre erprobte Modell auf reiner Eigenkapitalbasis folgte. Seit nunmehr zehn Jahren investieren PROJECT Fonds nur noch in eigenkapitalbasierte Immo¬bilienentwicklungen mit Schwerpunkt Wohnen (PROJECT Fonds Real Equity 7 bis PROJECT Fonds Metropolen 18).
2014: Beginn der Publikums AIF
Seit 2014 unterwirft sich die PROJECT Investment Gruppe und deren Publikums-AIF dem Kapitalanlagegesetzbuch und der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) und erfüllt so höchste Anforderungen der Kapitalmarkt-Regulierung. Die letzten zwölf, seit 2009 von PROJECT aufgelegten Fonds investieren unabhängig von Markttrends konsequent in die bekannte PROJECT Immobilienstrategie auf reiner Eigenkapitalbasis ohne jegliche Fremdfinanzierung. Davor gab es insgesamt weitere zwölf Publikumsfonds, auch wenn diese weit kleinere Fondsvolumina aufwiesen. Bei all diesen unterschiedlichen Konzeptionen und den zum Teil schwierigen Marktbedingungen hat bis heute noch kein PROJECT-Anleger Verluste bei seinen Investments verzeichnet.
Entwicklung der PROJECT Fonds 1 und 2
Gerade die ersten Fonds zeigen, dass PROJECT anfangs breitere Investitionsmöglichkeiten bot als heute. Dies brachte auch entsprechende Herausforderungen mit sich: Die PROJECT Fonds 1 und 2 investierten neben Bestandsimmobilien auch in Wertpapierdepots, verbunden mit einer Finanzierung. Aufgrund der Marktverwerfungen im Herbst 2001 verzeichneten die Wertpapierdepots deutliche Kursverluste und wurden durch Beschluss der Gesellschafter mit Verlust aufgelöst. »Somit begann für diese Fonds eine herausfordernde Zeit, in der unser Fondsmanagement alle Möglichkeiten zur Performance-Optimierung ergriffen hat«, so Ottmar Heinen, Vorstand Vertrieb und Marketing der PROJECT Beteiligungen AG. Durch den erfolgreichen Objektverkauf Ende 2018 befindet sich der für PROJECT am schwierigsten gelaufene PROJECT Fonds 1 in Liquidation und sollte dennoch für die Investoren nach Berücksichtigung von Steuerrückerstattungen bis voraussichtlich Ende dieses Jahres mindestens zu einem ausgeglichenen bzw. positiven Ergebnis führen. Beim PROJECT Fonds 2 liegen Ausschüttungen und Kapitalrückfluss bis zum heutigen Tag bei bis zu 140 Prozent der Zeichnungssumme. Weitere Rückflüsse werden auch hier bis zur finalen Liquidation erwartet.
Entwicklung der PROJECT Fonds 3 bis 6
Die ersten beiden kleinen Teilzahlungsfonds PROJECT Fonds 3 und 4 wurden zur einfacheren Verwaltung verschmolzen und befinden sich seit Anfang 2018 in Liquidation. Auch hier werden positive Ergebnisse für die Investoren erwartet. Die PROJECT Fonds 5 (Schwerpunkt Entwicklung von Immobilien) und 6 (Schwerpunkt Unternehmensbeteiligungen) wurden bereits liquidiert und führten für ihre Investoren zu Ergebnissen von bis zu 137 Prozent im Fonds 5 bei individuellen Laufzeiten von drei, fünf oder sieben Jahren bzw. 150 Prozent im Fonds 6 bei einer Fondslaufzeit von sechs Jahren. Für die guten Ergebnisse waren unter anderem die Unternehmensbeteiligungen in PROJECT Gesellschaften verantwortlich, die eine marktgerechte Verzinsung von bis zu 8,5 Prozent p.a. aufwiesen. Die darauffolgenden PROJECT Fonds Strategie 1 bis 6 nutzten konzeptbedingt zum Teil ebenso die Möglichkeit, Unternehmensbeteiligungen in PROJECT Private Equity Gesellschaften bzw. -fonds beizumischen. Allerdings war der Kapitalbedarf bei PROJECT sowohl volumenmäßig als auch zeitlich nur begrenzt gegeben: Im Fonds 6 wurden PROJECT Unternehmensbeteiligungen in Höhe von 850.000 Euro und in den darauffolgenden Fonds Strategie 1 bis 6 insgesamt von 1,7 Millionen Euro eingegangen. Die letzten Beteiligungen wurden plangemäß bis 2012 an die Fonds zurückgezahlt. Seitdem konzentriert sich PROJECT im Publikumsbereich auf die rein eigenkapitalbasierte Entwicklung von Immobilien.
»Kein einziger Fall einer Klage oder Beschwerde bei der Aufsichtsbehörde«
Bis Ende 2018 wurden insgesamt 1,02 Milliarden Euro an Zeichnungsvolumen in PROJECT Beteiligungsangebote eingebracht. Davon wurden rund 249 Millionen Euro bei institutionellen Investoren generiert. »Für PROJECT Fonds haben wir keinen einzigen Fall einer Klage oder Beschwerde eines Anlegers bei der Aufsichtsbehörde verzeichnet«, sagt Berthold Metzger, Vorstandsvorsitzender der in Hamburg ansässigen PW AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft als Treuhandgesellschaft für die PROJECT-Anleger und ergänzt: »Die beständig steigende Kapitalnachfrage der Investoren sehe ich darin begründet, dass es keine Sensationen, keine Skandale, keine utopisch unrealistischen Renditeversprechungen gibt, sondern die solide Beteiligung an einem Geschäftsmodell, welches den Anlegern eine hohe Sicherheit bietet: Immobilieninvestitionen ohne Fremdkapital«.
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