Bamberg, 11.06.2018. Die Berechnung der Grundsteuer ist seit Jahrzehnten Zankapfel der Politik. Jetzt hat das Bundesverfassungsgericht klargestellt: Eine Reform muss her. „Eigentlich hatte es niemand anders erwartet. Das höchste deutsche Gericht hat zum Glück ausreichend Spielräume gelassen, sinnvolle Alternativen zu finden. Doch das erweist sich nicht als allzu einfach“, erklärt Alexander Schlichting, Geschäftsführender Gesellschafter der PROJECT Vermittlungs GmbH, ein Unternehmender Bamberger PROJECT Investment Gruppe.
Wichtigste Finanzierungsgrundlage der Gemeinden
„Wir erinnern uns: Seit mehreren Jahren ist der Bundesfinanzhof der Meinung, dass die Einheitswerte der 35 Millionen Immobilien und Grundstücke nicht mit dem Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes übereinstimmen“, so Alexander Schlichting, der Geschäftsführer in der PROJECT Investment Gruppe. Diese stammen in den westlichen Bundesländern aus 1964 und in den östlichen Bundesländern aus 1935 und haben damit vergleichsweise wenig mit den tatsächlichen Verkehrswerten zu tun. „Dies war über viele Jahrzehnte aber auch nicht gewollt, um die Bürger nicht über Maß zu belasten“, meint der Geschäftsführer in der PROJECT Investment Gruppe. Für die Gemeinden ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen. Sie haben über den Weg des sogenannten Hebesatzes die Möglichkeit, Mehreinnahmen zu generieren, aber auch ihren Standort attraktiver zu machen. „Seit 1990 ist der durchschnittliche Hebesatz für Gemeinden mit mehr als 20.000 Einwohnern dabei von 300 auf 517 Prozent gestiegen“, erklärt Schlichting.
Neue Berechungsmodelle
„Die neue Ermittlung der Grundsteuer ist ein sensibles Thema. Auf der einen Seite soll die Belastung nicht zu sehr anziehen. Auf der anderen Seite ist sie eine wichtiger Finanzierungsquelle der Gemeinden“, so der Geschäftsführer in der PROJECT Investment Gruppe, Alexander Schlichting. Derzeit basieren mehrere Modelle: Das „Südländer-“ bzw. „Äquivalenz-Modell“ basiert beispielweise auf der Zahl der Quadratmeter des Grundstücks und des Gebäudes. Das Kostenwertmodell basiert dagegen auf einer Bewertung der Immobilie an Hand des Bodenrichtwertes, zusätzlich werden die Herstellungskosten des Gebäudes herangezogen.
Kostenwertmodell gerät in die Kritik
„Das Kostenwertmodell halten aber bereits jetzt schon zwei bedeutende Verbände für gefährlich, da es mit teilweisen Kostenexplosionen verbunden sein könnte und zudem eine lange Vorlaufzeit für die Ermittlung benötige“, weiß der Geschäftsführer in der PROJECT Investment Gruppe. So plädieren der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss und der Eigentümerverband Haus & Grund gegen das Kostenwertmodell und für ein marktunabhängiges, rein flächenorientiertes Berechnungsverfahren. Bei diesem Verfahren sollen als Bemessungsgrundlage ausschließlich die Grundstücks- und Gebäudeflächen herangezogen werden. „Damit wären auch keine automatischen Steuererhöhungen verbunden, da beim Flächenmodell – im Gegensatz zum Kostenwertmodell – keine regelmäßigen Aktualisierungen der Grundstücks- und Baukosten erfolge, die ja in der Regel steigen“, erklärt Alexander Schlichting als Geschäftsführer in der PROJECT Investment Gruppe.
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