Bamberg, 06.09.2019. Der auf Immobilieninvestments und -entwicklungen spezialisierte PROJECT Unternehmensverbund veröffentlichte gerade neueste Ergebnisse zur Preisentwicklung auf den Immobilienmärkten der großen deutschen Metropolregionen sowie in Wien. Vor dem Hintergrund der jüngsten Entwicklungen auf dem Geldmarkt und den sich daraus ergebenden Herausforderungen für Anleger nimmt Ottmar Heinen, Vorstandssprecher der PROJECT Beteiligungen AG, Stellung dazu, wo Immobilieninvestments Sinn machen und auf welche Faktoren Investoren achten sollten.
Von Sommerflaute keine Spur
In den deutschen Metropolregionen läuft der Immobilienmarkt weiterhin auf Hochtouren. Die Fragen in Bezug auf einen womöglich allzu heiß laufenden Markt werden drängender. Von Seiten der Notenbank ist kein Eingreifen zu erwarten, die lockere Geldpolitik Mario Draghis wird auch unter der neuen EZB-Chefin Christine Lagarde zur Stimulation der lahmenden europäischen Konjunktur fortgesetzt. Anleger werden sich folglich noch länger damit abfinden müssen, dass klassische Geldanlagen wie beispielsweise Staatsanleihen kaum Zinsen erwirtschaften. Von dieser Situation werden Immobilien weiterhin profitieren, denn Investoren messen Sachwerten und ganz besonders Immobilien einen hohen Wert zu. Auch Wohnungskäufer profitieren von langfristig niedrigen Zinsen. Gleichwenn Experten wie der Rat der Wirtschaftsweisen noch keine generelle Blase auf dem Immobilienmarkt konstatieren, haben die Preise in einigen Metropolen inzwischen ein sehr hohes Niveau erreicht. Dennoch stehen die Zeichen in Deutschland auf Wachstum. Vor allem in den Ballungsräumen steigt die Wohnungsnachfrage. Laut einer neuen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln müssen bis 2020 in Deutschland 341.700 neue Wohnungen entstehen. Beim Wohnungsneubau sehen wir daher das größte Potenzial für Investoren.
Umland der Metropolregionen im Aufwind
Den aktuellen Untersuchungen von PROJECT Research zufolge haben sich Neubauwohnungen im zweiten Quartal 2019 gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum bis zu 13,1 Prozent verteuert. Den geringsten Preisanstieg der untersuchten Metropolregionen verzeichnen Hamburg und Umland mit 1,6 Prozent. Ganz im Gegensatz zu München und umliegenden Regionen, die von Juni 2018 bis Juni 2019 Preissteigerungsraten von 11,2 Prozent sahen. Die durchschnittlichen Verkaufspreise liegen in der Region inzwischen bei über 8.800 Euro pro Quadratmeter und bleiben mit Abstand die teuersten des Bundesgebiets. In den weiter nördlich gelegenen deutschen A-Städten folgen Frankfurt mit Preisen in der Höhe von 7.477 und Düsseldorf mit 7.096 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich ergeben sich Wachstumsraten von 13,1 in Düsseldorf und 10,3 Prozent in Frankfurt. In Berlin kosten Neubauwohnungen inzwischen durchschnittlich 6.443 Euro, im Vergleich zu 2018 sind das mehr als 6 Prozent Zuwachs. Die Bundeshauptstadt rangiert nach München, Frankfurt und Düsseldorf nunmehr an vierter Position im Ranking der höchsten durchschnittlichen Angebotskaufpreise.
Der Preisboom vieler Metropolen erreicht jetzt auch ihr Umland. So unter anderem der Raum München, wo sich die Landkreise Fürstenfeldbruck, Dachau und Freising besonders dynamisch entwickeln. Gleiches gilt für den Südosten Berlins, beispielsweise am Technologiestandort Adlershof. Die Preise ziehen dort an, die Zahl neuer Immobilienentwicklungen ist jedoch noch überschaubar und die Renditen folglich attraktiver. Dennoch sollten Anleger unter dem Aspekt der Werthaltigkeit und Stabilität ihres Engagements bei Immobilieninvestments einige Faktoren beachten.
Gebot des starken Marktzugangs und der gutachterlichen Expertise
Bei dem gegebenen harten Wettbewerb muss eine ausreichende Anzahl geeigneter Grundstücke identifiziert und angekauft werden. Wichtig ist hier die kontinuierliche Marktbeobachtung und ein regionales Netzwerk. Ziel ist es, den Grundstücksankauf möglichst »off the market«, ohne die Einschaltung von Maklern und sich gegenseitig überbietenden Kaufinteressenten zu organisieren. Parameter wie Nutzungsart, Verkaufspreis, Verkaufsgeschwindigkeit und Wettbewerb müssen auf den Mikrostandort bezogen eingeschätzt werden. Für die Bewertung ist nicht nur die Lage eines Grundstücks entscheidend, zahlreiche weitere Faktoren wie städtebauliche Auflagen, Nahversorgung, Freizeit- und Bildungsangebot, medizinische Versorgung und vor allem auch die öffentliche Verkehrsanbindung fließen mit ein. Vor dem Ankauf durchläuft jedes Objekt nicht nur inhouse eine umfangreiche Due-Diligence Prüfung. Ein unabhängiges Sachverständigengutachten zur Ermittlung der Werthaltigkeit und Entwicklungsperspektive ist vor der Ankaufsentscheidung zwingend erforderlich.
Finanzielle Unabhängigkeit und Faktor Zeit als Renditebringer
Wenn alle notwendigen Kapitalflüsse aus Eigenkapital stammen, kann ein Immobilienentwickler unabhängig von Banken oder Finanzierungsunternehmen agieren. Die Unabhängigkeit minimiert nicht nur Zinsrisiken und finanzierungsbedingte Kosten. Sie sorgt zudem für Flexibilität, was vor allem Grundstücksverkäufer und Handwerker zu schätzen wissen. Dies bedeutet darüber hinaus aber auch Sicherheit für Investoren, die nach dem Ankauf der Immobilie für den Alternativen Investmentfonds (AIF) an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen werden. Der Faktor Zeit spielt bei jedem Projekt eine bedeutende Rolle, denn längere Entwicklungsphasen gehen zu Lasten der Rendite. Ein Zusammenspiel von schnellem Ankauf, frühzeitigen Vertriebsaktivitäten, zentraler Projektsteuerung und Lean-Management während der Bauphase ermöglicht die Optimierung von Kosten und kurze Projektlaufzeiten. Im Schnitt beträgt der Entwicklungszeitraum vom Ankauf bis zum Verkauf einer Wohnimmobilie drei bis fünf Jahre. Die Anlagestrategie innerhalb der Publikumsfonds sieht vor, dass nach dem Verkauf der Wohnungen bzw. der fertigen Immobilie die dann wieder freien Mittel zügig in neue Objekte investiert werden und das Kapital nicht auf kaum verzinsten Tagesgeldkonten zwischengeparkt wird. Deshalb ist eine stets qualitativ gut gefüllte Objektpipeline unverzichtbar und entscheidet mit über den Erfolg einer Immobilienbeteiligung, gerade in einem hochpreisigen Marktumfeld, bei dem keine Preisentspannung zu erwarten ist.
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