Geht es um das Thema einer Eigenbedarfskündigung, sollten sich sowohl die betroffenen Mieter als auch die Vermieter umfassend informieren. In vielen Fällen ist diese Kündigungsart schließlich überhaupt nicht rechtens, außerdem treten bei dieser überdurchschnittlich häufig Formfehler auf.
Möchte sich der Mieter gegen eine erfolgte Eigenbedarfskündigung zur Wehr setzen, ist es stets empfehlenswert, eine kompetente Beratung durch einen Fachmann in Anspruch zu nehmen, wie dem versierten Rechtsanwalt Johannes Huber. Wann eine Kündigung aus Gründen des Eigenbedarfs jedoch rechtmäßig erfolgt, erklärt der folgende Beitrag.
Vermieter hegt berechtigtes Interesse
Hinsichtlich einer Eigenbedarfskündigung spielt es eine große Rolle, dass für den Vermieter ein nachvollziehbares Interesse besteht, welches außerdem realisierbar ist. Damit geht auch einher, dass ein Anfechten der Kündigung möglich ist, wenn eine Person, die pflegebedürftig ist, zum Beispiel in den dritten Stock einer Immobilie ziehen soll, die über keinen Fahrstuhl verfügt.
Das Mietverhältnis kann durch den Vermieter jedoch aus berechtigtem Interesse beendet werden, wenn etwa ein Angehöriger seines Haushaltes oder ein Verwandter die vermieteten Räumlichkeiten für sich selbst benötigt. Die Personen, die in die jeweiligen Wohnung einziehen sollen, werden dabei als Bedarfspersonen bezeichnet und können beispielsweise in Haushaltshilfen, Nichten und Neffen, Geschwistern, Großeltern, Eltern und Kindern bestehen.
Falls der Einzug anderweitiger Personen geplant ist, muss stets für den individuellen Einzelfall beurteilt und geprüft werden, ob tatsächlich ein nahestehendes Verhältnis zu dem Vermieter besteht.
Eigenbedarfskündigungen sind dagegen nicht zulässig, wenn die Wohnräume zukünftig gewerblich genutzt werden sollen. Möglich ist jedoch, die Wohnung teilweise gewerblich zu nutzen.
Kündigung: Eigenbedarf kann auch nur zukünftig bestehen
Zu dem Zeitpunkt, an dem die Kündigung erfolgt, muss der Eigenbedarf im Übrigen noch nicht zwangsläufig bestehen. Er muss jedoch spätestens dann vorliegen, wenn das Mietverhältnis tatsächlich endet. In einigen Fällen ist es jedoch auch ausreichend, dass ein absehbarer Eigenbedarf vorliegt, der in Zukunft mit Sicherheit eintreten wird.
Wird der Eigenbedarf jedoch nur vermutlich oder wahrscheinlich bestehen, würde die Kündigung nicht als rechtskräftig angesehen. Daneben ist es ausschlaggebend, dass zu dem Zeitpunkt, an dem der Mietvertrag abgeschlossen wurde, noch kein Eigenbedarf bekannt war – zumindest, wenn der Mieter auf diesen nicht explizit hingewiesen wurde. Liegt der Beginn des Mietverhältnisses jedoch mindestens fünf Jahre in der Vergangenheit, gilt diese Einschränkung nicht.
Sollte der Mieter nach einer erfolgten Kündigung aus Eigenbedarf ausziehen und die Wohnung dann doch nicht für den Eigenbedarf genutzt, ist der Vermieter außerdem möglicherweise gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig. Er muss dann etwa für die entstandenen Kosten für den Umzug aufkommen. Doch auch dabei gilt, dass stets der individuelle Einzelfall entscheidend ist.
Fristen für die Kündigung von umgewandelten Immobilien
Die jeweiligen Kündigungsfristen sollten stets genau geprüft werden, bevor die Kündigung ausgesprochen beziehungsweise von einem Mieter akzeptiert wird. Je länger die Mietdauer ausfällt, desto länger gestaltet sich nämlich auch die Kündigungsfrist. Nach einer Mietdauer von acht Jahren ergibt sich so beispielsweise eine Frist von neun Monaten.
Für umgewandelte Immobilien gelten daneben besondere Fristen. Der neue Eigentümer darf dann beispielsweise in einem Zeitraum von drei Jahren keine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf aussprechen, wenn er eine vermietete Eigentumswohnung gekauft hat.
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