Immobilienglücksritter Michael P. kann es offensichtlich nicht lassen, und versucht einmal mehr, an Recht und Gesetz vorbei, Mieter über dubiose Betriebskostenabrechnungen abzuzocken.
Bereits im Jahre 2011 (wir berichteten darüber in Wort und Bild) versuchte dieser eigensinnige Querkopf Mieter über dem Tisch zu ziehen. Damals musste er auf Mieteinnahmen und Nebenkosten eines zahlungsunfähigen Mietnomaden verzichten. Hinzu kamen Gerichtskosten für die Zwangsräumung. Kurzerhand glaubte der Betrüger, er könne die Außenstände den restlichen 4 Mietparteien unterjubeln, wobei er über 50% einem einzigen Mieter unterbutterte, zusätzlich zu den normalen Kosten. Damit hatte er die Rechnung ohne den Wirt gemacht. Der ganze Betrug flog auf. Kleinlaut sprach Michael P. dann von Abrechnungsfehler die ihm unterlaufen seien, und bat um Entschuldigung. Schon damals wenig glaubwürdig, weil die Entschuldigung (fehlende Einsicht) erst kam, als alle Beweise gegen ihn sprachen. Zusätzlich musste die Wohnfläche (qm) neu berechnet, und ein kaputter Wasserzähler ausgewechselt werden.
Seit dieser Zeit haut der Geldgeier nicht nur jährlich 240 Euro an Hausmeister, (ca. 60 Euro pro Haushalt) Grünflächenbearbeitung und Winterdienst rein, obwohl die Mieter diese Tätigkeiten selber verrichten, und der Vermieter Teile des Grundstück verwildern lässt,-
mit ca. 300 Euro pro Haushalt an Verbrauchserfassung für Heizung und Wasser, haut er auch um sich, obwohl keine Messdienstfirma vorstellig wird. Die Mieter geben die Zählerstände über Emails an den Vermieter weiter.
Während halbwegs ehrliche Vermieter ihren Mietern alle Forderungen mit Abrechnungen belegen und diese korrekte Einsicht nehmen können,- man ggf. gemeinsam Fehler korrigiert,-
setzt der Frankfurter Geldgeier auf die Mauertechnik. Im Klartext, er bastelt sich seine Nebenkostenabrechnungen auf 2 DIN - A 4 Seiten zusammen, mit willkürlichen Formeln, die es im Internet zu Hauf gibt. Rechnungsbelege werden keine zugefügt, Widersprüche werden erst gar nicht bearbeitet. Hat sich der Kapitalistenrambo in den letzten Jahren zumindest an den Betriebskostenspiegel gehalten, der um die 2 Euro pro qm lag, jetzt auf 2,20 Euro angehoben wurde, so hat er mit seiner Abrechnung 2013, die im August diesen Jahres zugestellt wurde, noch satte 500 Euro draufgeschlagen. Ein Grund dafür dürfte sein, 3 von seinen 5 Wohnungen stehen inzwischen leer.
Selbstverständlich wurde auch gegen diese betrügerische Wucherrechnung Widerspruch eingelegt. Da die Thermostate an den Heizkörpern zumindest in den letzten 8 Jahren nicht gewartet wurden, sind Manipulationen über Funk, und Fehler durch Abnutzung nicht auszuschließen.
Ganz nebenbei bemerkt,- das alte Backsteingebäude aus den 20er Jahren des letzten Jahrhundert verfügt weder über eine ausreichende Wärmedämmung, noch über Feuerlöscher oder Rauchmelder. Geheizt wird mit einer alten Gasanlage. Diese Immobilie, von Einheimischen mit höchstens 80.000 Euro bewertet, bietet der Heuschreckenkapitalist für 270.000 Euro an, und wundert sich, warum keiner diese Schrottimmmobilie kaufen will. Die Kaltmiete für 56 qm beträgt satte 380 Euro.
Welche Rechte Mieter haben:
Korrekte Nebenkostenabrechnungen
Der Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern gestärkt. Künftig müssen Vermieter die Nebenkosten auch inhaltlich korrekt berechnen. Zahlt der Mieter wegen einer falschen Abrechnung nicht, darf er nicht gekündigt werden.
Vermieter müssen Mietenebenkosten künftig korrekt berechnen. Machen sie dabei Fehler, können sie weder höhere Vorauszahlungen verlangen, noch zahlungsunwillige Mieter auf Räumung der Wohnung verklagen, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil entschied. Das Gericht gab damit seine bislang vermieterfreundliche Rechtsprechung auf (Az: VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11).
Bislang galt, dass eine Abrechnung der Mietnebenkosten nicht inhaltlich, sondern nur „formell ordnungsgemäß“ sein musste, damit Vermieter höhere Vorauszahlungen durchsetzen konnten. Daran hält der BGH nun nicht mehr fest: Ansonsten könnten Vermieter auf Grundlage einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in unzulässiger Höhe erheben oder zahlungsunwillige Mieter gar mit Räumungsklagen überziehen.
Belegeinsicht der Nebenkosten gesetzlich garantiert
Der Vermieter muss die Originalbelege vorlegen. Das sind Rechnungen und Bescheide, wie Hausmeister- oder Stromversorger-Rechnungen, Grundsteuerbescheid vom Finanzamt. Kostenzusammenstellungen vom Vermieter sind keine geeigneten Belege (LG Berlin, Urt. v. 03.04.2003, AZ: 62 S 387/02; AG Bremen, Urt. v. 02.04.2004, AZ: 7 C 295/03).
Die vorgeschriebene Ordnungsmäßigkeit ist meist erst durch genauere Betrachtungen der Unterlagen und Belege zu gewährleisten. Bei berechtigten Zweifeln an den aufgeführten Kosten steht Ihnen deshalb als Mieter das Recht zur Belegeinsicht zu. Es ist die einzige Möglichkeit zur Kontrolle, ob die Nebenkosten auch korrekt sind.
Belegeinsicht auch in die Akten anderer Mieter
Der Mieter hat zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Verbrauchsdaten aller Nutzer, wenn er andernfalls nicht nachvollziehen könnte, ob die Verteilung der Kosten an sich gerechtfertigt ist.
(LG Berlin 67 S 164/13, WuM 2014,28)
Belegeinsicht Härteregelung
Kann die Entfernung zwischen dem Wohnsitz des Mieters und dem Sitz des Vermieters oder der Hausverwaltung mit dem Pkw in etwa einer halben Stunde oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln in einer Stunde bewältigt werden, ist dem Mieter die Einsichtnahme im Büro des Vermieters/Verwalters zuzumuten. Alle weiteren Entfernungen sind unzumutbar.
(AG Dülmen, Urteil v. 30.8.2010, 3 C 221/10, WuM 2011 S. 30).
Hausmeistertätigkeiten:
Mit seinem Versäumnisurteil vom 20. Februar 2008 (Az: VIII ZR 27/07) hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Erfurt der gängigen Praxis zahlreicher Vermieter, in der Nebenkostenabrechnung lediglich den Abrechnungsposten “Hauswart” anzugeben, einen Riegel vorgeschoben. Dem Urteil zufolge müssen Vermieter diesen Posten künftig so aufschlüsseln, dass daraus ersichtlich ist, ob damit tatsächlich nur die umlagefähigen Hauswarttätigkeiten und nicht etwa auch Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten abgerechnet werden.
Gartenpflege - Winterdienst
Nur Kosten für periodisch regelmäßig wiederkehrende Maßnahmen der Gartenpflege können auf die Mieter umgelegt werden. (LG Tübigen, Urteil v. 18.10.2004, WM 2004,669).
Zum Beispiel: Das regelmäßige Mähen des Rasens, Heckenschnitt) Außergewöhnliche Tätigkeiten zählen nicht zu den Maßnahmen zur Unterhaltung einer Gartenfläche. Gartenpflege und Winterdienst müssen regelmäßig durchgeführt werden. Rasen und Hecken dürfen nicht verwildern, Schnee und Eis sind schnellstmöglich zu beseitigen. Nur wenige Male im Jahr (1-2 Mal) den Rasen mähen, die Hecke schneiden, sich kaum um die Beseitigung von Schnee und Eis kümmern, sind Instandhaltungskosten, immer vom Vermieter zu tragen und dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Die Kosten für eine Grundüberholung des Gartens trägt grundsätzlich der Vermieter, auch wenn sich der Mieter vertraglich zur Gartenpflege verpflichtet hat. Amtsgericht Neustadt an der Weinstraße, Az. 5 C 73/08
Vermieter muss Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebot nachweisen
Bei der Abrechnung der Betriebskosten muss der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten, heißt es in § 556 Abs. 3 Satz 1 und in § 560 Abs. 5. des BGB. Praktisch jedoch muss der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht erst bei der Abrechnung, sondern schon bei der Verursachung von Betriebskosten beherzigen.
Für die Definition des Wirtschaftlichkeitsgebots wird auf die Bestimmung für den preisgebundenen Wohnungsbau zurückgegriffen. In § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV heißt es: Nur solche Betriebskosten dürfen umgelegt werden, "die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind". Der Vermieter muss demnach auf ein vertretbares oder angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten. Wenn Leistungen durch Dritte erfolgen, muss sich der Vermieter einen Marktüberblick verschaffen. Als Orientierungshilfe dient der Betriebskostenspiegel, der jährlich vom Deutschen Mieterbund veröffentlicht wird.
Verbrauchserfassung
Elektronische Verbrauchserfassung mit Funkablesung: Da die Funkablesung der Verbrauchserfassung für den Mieter ohne erkennbaren Wert ist, sind diese nicht umlagefähig ( LG Berlin 62. Zivilkammer, Urteil vom 10. November 2003, Az: 62 S 220/03; MM 2004, 43).
Gleiches gilt, wenn Mieter für den Vermieter die Verbrauchserfassung vornehmen.
Kommentar:
Nehmen Mieterschutzvereine, Anwälte und Richter diese Gesetze und Vorgaben ernst und halten sich daran, dann haben skrupellose Miethaie kaum eine Chance zur zügellosen Abzockerei.
18.08.2014
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